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住宅ローンは変動金利と固定金利どっちを選ぶ？
家を建てるには数千万円もの費用がかかるので、ほとんどの方が住宅ローンを組みます。
とはいえ、住宅ローンの金利には「固定金利」「変動金利」「固定金利選択型」の3つの種類があり、どれを選べばいいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
また、実際に住宅ローンを利用している先輩施主は、「固定金利」と「変動金利」のうち、どちらを選んだのかに加え、結果として後悔していないのかなど、実際の声を聞いたうえで、自分に合った金利を選びたい方もいるでしょう。
そこで、住宅ローンの固定金利、変動金利の違いを解説します。さらに、独自に実施したアンケート調査をもとに、実際に固定金利、変動金利を選んだ方の割合や、感想についても併せて紹介します。
✔住宅ローンには固定金利、変動金利、固定金利選択型がある
✔先輩施主の約59.8%が変動金利を選んでいる
✔住宅ローンは自身に合ったものを選ぶのが大切
住宅ローンの変動金利と固定金利の違いとは
住宅ローンの借入金利は「固定金利」「変動金利」「固定金利選択型」の3つのタイプがあります。
ここではそれぞれの違いを見ていきましょう。
住宅ローンの固定金利とは
固定金利とは、住宅ローンの借入時の金利が返済期間の終了まで変わらないタイプの金利です。
たとえば、35年ローンで固定金利の住宅ローンを借りた場合、借り入れ当初の金利が35年間ずっと続くので、毎月の返済額が完済まで一定となります。
住宅ローンの変動金利とは
変動金利を選んだ場合、住宅ローンの借入期間中に適用される金利が変わるので、適用金利によって返済額が変動することがあります。
たとえば、借入時の金利が0.3%であっても、そこから数年経つと0.4%に上がってしまうこともあるでしょう。
変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」がある
変動金利は社会情勢などを考慮して、半年ごとに見直されます。
半年ごとに見直されると聞くと、頻繁に金利が変わってしまうと想像してしまいますが、変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」があり、一定期間は金利が据え置かれる仕組みとなっています。
「5年ルール」とは金利に変わったとしても、5年間は住宅ローンの返済額が据え置かれ、実際に見直されるのは5年ごとというものです。「5年ルール」があるおかげで、度々変動する金利に左右されにくく、毎月の返済額を安定させやすいといった特徴があります。
また、「125%ルール」とは、金利の見直しがあった6年目以降の金利について、適用金利がどれだけ高くなったとしても、返済額の上限は125%以内に抑えられるといった仕組みです。
「5年ルール」によって、適用金利に変動があったとしても5年間は金利が維持されることに加え、「125%ルール」により返済額が最大125%までしか引き上げられないので、家計に与える影響を抑えられているのが特徴でしょう。
「短期プライムレート」により金利が決まる
変動金利は「短期プライムレート」という指標により決まります。
「短期プライムレート」は日本銀行が決める政策金利を基に決まっています。この「短期プライムレート」は過去少しずつ変化してきましたが、2009年以降から今までは1.475%の金利のまま一定で変化していません*。
今後、どのように変化していくかについては未知数ですが、短期間に急激に金利が変動するという動きは近年では見られていません。
*日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移2001年以降」より
固定金利選択型とは
「固定金利選択型」は固定金利と変動金利を組み合わせたものをイメージすればわかりやすいでしょう。
借り入れ時から最初の3年・5年･10年などの一定期間は金利が変わらない固定金利を採用し、それ以降については固定金利のままにするか、変動金利に切り替えるかを選択できます。
最初の数年間は、毎月の返済額が一定にでき、数年後に見直せるプランといえるでしょう。
固定金利を選ぶメリット・デメリット
ここでは、完済するまで借入時の金利が固定される固定金利のメリット、デメリットを見ていきましょう。
固定金利のメリット
固定金利の最大のメリットともいえるのが、住宅ローン借入時から終了まで金利が変わらないことです。
金利が変動しないので、完済するまでの月々の返済額は変わりません。
住宅ローンを完済するまでの返済額が明確なので、将来の家計のシミュレーションをしやすいことに加え、社会情勢や経済状況に影響を受けないといった安心感があります。
また、低金利で住宅ローンを借りられれば、低い金利を完済まで維持できるのもメリットといえるでしょう。
固定金利のデメリット
固定金利は変動金利や固定金利選択型よりも、金利が高くなることがデメリットといえます。
固定金利は社会情勢による金利上昇リスクがない分、あらかじめ金利が高く設定されています。
そのため、金融機関によっては変動金利よりも、0.5%以上金利が高くなることも珍しくありません。
また、金融機関や住宅ローンの種類によっては、返済総額が変動金利よりも大幅に増えてしまうことがあります。
変動金利のメリット・デメリット
次に変動金利のメリット、デメリットを見ていきましょう。
変動金利のメリット
変動金利は固定金利に比べると金利が低いのがメリットです。
金融機関や借り入れ時の状況、借入時期によって異なるものの、2022年現在で金利0.3％からとなっています。
金利が低い状態が維持されれば、返済総額を固定金利や固定金利選択型よりも抑えられるので、経済的メリットがあるといえるでしょう。
変動金利のデメリット
変動金利は金利変動によって、金利が上がるリスクを留意しておかなければなりません。
先述の通り、変動金利の金利は半年ごとに見直されることから、5年ルールや125%ルールが適用されたとしても、毎月の返済額は5年ごとに変わる可能性があります。
社会情勢や経済状況によっては、借入時の金利よりも高く変わってしまう可能性があり、当初のシミュレーションよりも総返済額が高くなってしまうことがあるでしょう。
もちろん、金利が見直されるタイミングで金利が下がれば、借り入れ当初の計画よりも総返済額が少なくなります。
とはいえ、借り入れ当初の金利がもともと低い場合は将来金利が高くなってしまうリスクを想定しておいたほうがいいでしょう。
なお、変動金利は、どのように金利が推移していくかが未知数であり、将来設計がしにくいといった点がデメリットとして挙げられます。
将来の金利がどのように変化して、結局いくら返済することになるかわからないので、固定金利よりも返済計画を立てにくいことに加え、不安感につながることも珍しくありません。
固定金利期間選択型のメリット・デメリット
変動金利と固定金利を組み合わせた固定金利期間選択型のメリット、デメリットを紹介します。
固定金利期間選択型のメリット
固定金利期間選択型は、借入時から3年・5年･10年などの一定期間は金利が変わらないことから、一定期間については金利変動の影響を受けないのがメリットでしょう。
また、一定期間終了後に固定金利にするか、変動金利にするかを選べるので、住宅ローンの残額や家計状況を踏まえてしっかり検討できます。
さらに、借り入れ時から一定期間が経過したあと、金利が当初金利よりも低い場合は、低いほうの金利が適用されるのがメリットといえるでしょう。
固定金利期間選択型のデメリット
固定金利期間選択型のデメリットとして挙げられるのは、変動金利と同じように金利上昇のリスクがある点です。
固定金利期間選択型は、一定期間が過ぎたあとに固定金利か変動金利かを選べるのが特徴ですが、変動金利を選択すると、それ以降については5年ルールや125%ルールが適用される変動金利の基準に則って金利が変動します。
つまり、社会情勢などの影響を受けて、金利が高くなったり、低くなったりする可能性があるのです。
もちろん、金利が下がれば、総返済額が安くなるのでメリットになるのですが、将来の金利については未知数となるので、高くなるリスクがあるという点ではデメリットともいえるでしょう。
先輩施主は固定金利と変動金利どっちを選んだ？
実際に家を建てた方は、固定金利と変動金利、どちらを選んだのか、気になる方もいるのではないでしょうか。
ここでは、家づくりをした先輩施主を対象に行った独自アンケートの結果をもとに、固定金利と変動金利のどちらを選んだ方が多いのかを見ていきましょう。
さらに、選んだ金利について後悔していないかなど、リアルな声も紹介します。
質問2：
住宅ローンの金利、固定/変動を選んだ結果、後悔はないでしょうか？
理由もよかったら教えてください！
どちらとも言えない方もコメント欄へ
（〆切1/6）※ミライイエでアンケート結果を掲載させていただきます。コメントも紹介させていただくかもです🙇💡
— らすく🍳｜24坪ｳｯﾄﾞﾜﾝの家🏕 (@rusktokurasu) December 31, 2022
- 媒体：Twitter
- 実施期間：2022年12月31日～2023年1月6日
- 質問１：住宅ローンの金利は、固定金利・変動金利、どちらを選びましたか？
①固定金利、②変動金利、③その他、④閲覧用 - 質問２：固定金利・変動金利を選んだ結果、後悔はないでしょうか？
①固定金利・よかった、②固定金利・後悔、③変動金利・よかった、④変動金利・後悔 - 回答者数 質問１：784名、質問２：403名
先輩施主を対象にした独自調査では、変動金利を選んだ方の割合が約59.8%、固定金利を選んだのが約21.2%という結果になりました。
固定金利よりも変動金利を選んだ方のほうが圧倒的に多く、低金利などが影響しているといえるでしょう。
また、固定金利を選んだよかったと回答した方が約24.6%、固定金利を選んで後悔している方は約5.2%という結果です。
一方、変動金利については、よかったと回答しているのが約63.3%、後悔していると回答しているのが約6.9%でした。
固定金利と変動金利、いずれの場合でも、自身が選んだ金利について「よかった」と感じていることがうかがえます。
固定金利や変動金利を選んだ先輩施主の感想
次に先輩施主の感想として、リアルな声を見ていきましょう。
「よかった」という回答
「よかった」と感じる理由として、以下のような回答がありました。
うちは最終的には少し不満を持っての固定でしたが、この2022の金利の変動を見てたら何があるかわからないので正解だったのかもしれないと思うようになりました😅
— Kirin@桧家住宅3年目Z空調なし (@Kirin_myhome) January 4, 2023
金利上昇リスクを考えると固定金利で正解だったかもという声があります。
「すぐには判断できない」という回答も
固定金利と変動金利のどちらがよかったのかは、「すぐには判断できない」という回答もありました。
フラット35の審査落ちしたため、変動金利で借りました😅
質問2の方は、どちらがよかったのかは分からないですね🤔ローンが終わる35年後に答え合わせかなと思っています！— もみじ (@momijiss_home) December 31, 2022
うちは変動にしました
相応の昇給が伴わないと変動金利を上げるのは難しいと聞いて、サラリーマンなら変動で良かったかなと思ってます🤔正解かどうかは10年後20年後にならないとなんともですね💦
— じるわこ@積水SW✖️猫✖️DIY (@gillwacohouse) January 5, 2023
どちらの金利タイプを選んだ方が正解だったかは、10～20年後に金利がどうなっているかによって変わるといった声があり、結果を振り返ってみないと分からない、という意見でした。
住宅ローンの変動金利と固定金利は結局どっちがいいの？
固定金利、変動金利、固定金利期間選択型と主に3つの金利タイプがありますが、結局どれがいいのかわからない方も多いでしょう。
ここでは、それぞれのタイプがどういった方に向いているのか紹介します。
固定金利が向いている人
固定金利は、借入時に毎月の返済額を確定させるため、将来を見据えて安定した返済計画を立てたい方におすすめです。
社会情勢などの影響を受けず、金利上昇リスクがないので、金利変動に柔軟に対応することが難しい方にとっても固定金利が向いているといえるでしょう。
また、結婚や出産、転職やこどもの進学など、今後のライフプランが大きく変化しそうな方についても、固定金利であれば住宅ローンの返済額が変わらないので家計のシミュレーションがしやすいでしょう。
変動金利が向いている人
変動金利は、金利上昇リスクがゼロではないので、金利が上昇して毎月の返済額が上がったとしても柔軟に対応できる方におすすめです。
とはいえ、借り入れ時の金利については、固定金利よりも低いことが多いので、現時点では変動金利のほうが総返済額が抑えられます。
また、住宅ローンの返済期間が短い場合は、借り入れ期間長い場合と比べて、金利上昇リスクを受ける可能性が低くなるでしょう。
変動金利は、金利の変動のリスクを十分に理解している方や、当初金利を少しでも抑えたい方に向いているといえます。
固定金利期間選択型が向いている人
固定金利期間選択型は、借り入れから一定期間は金利が固定されるので、最初の数年間だけでも住宅ローンの返済額を固定して、家計のシミュレーションをしたい方におすすめです。
また、一定期間終了後に固定金利か変動金利かを選ばなければならず、金利変動のリスクなどを考慮して判断できる方に向いているでしょう。
それぞれの家計に合ったシミュレーションが大切
住宅ローンは借入金額が大きいので、少しの金利変動でも返済額に大きく影響を与えることがあります。
また、返済期間が長いので、借り入れ後にライフプランが変化する可能性があるほか、金利上昇の影響を受ける可能性も否めないでしょう。そして、そういった未確定な経済的要素が精神的な不安につながることもあるかもしれません。
したがって、今回紹介した固定金利、変動金利、そして固定金利期間選択型のそれぞれのメリットやデメリットをしっかりと理解して慎重に検討することが大切です。
また、それぞれの家計やライフプランに合ったシミュレーションをしたうえで、自分に合うと思う金利プランを選択することが重要なポイントになるでしょう。
そのほか、住宅ローンの返済計画も含めて、FP（ファイナンシャルプランナー）などの第三者に相談することもおすすめです。
まとめ
今回は「住宅ローンは変動金利と固定金利どっちを選ぶ？」をテーマに、固定金利、変動金利、固定金利期間選択型の特徴に加え、それぞれのメリットやデメリットについて解説しました。
さらに、独自調査をもとに、固定金利と変動金利のどちらを選んだ方が多いのか、そして後悔はないのかについて紹介しました。
独自調査では、変動金利を選んだ割合が多く、固定金利と変動金利いずれの場合も「選んでよかった」と感じている方が多いことがわかりました。
とはいえ、住宅ローンはそれぞれの家計やライフプランと重ねてしっかりと検討することがポイントになります。
収入や支出、家族構成や住んでいる地域などによっても、状況が大きく変わるので、FPなどの第三者に相談しながら、自分の家計やライフプランを踏まえて返済計画を立てるのが大切でしょう。
ライター
関西在住の30代女性。
2021年に地元工務店で、ウッドワンの無垢材を内装に使った24坪の注文住宅を建てました。
夫と子どもの3人暮らし。注文住宅の住み心地や暮らしについて発信しています。
らすく
