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【年収別】住宅ローンの借入可能額や実際の借入額はいくら？審査のポイントや金利についても解説
注文住宅を建てるにあたり、住宅ローンを借入しようと思っているものの、住宅ローンを利用するのがはじめてなので、内容がよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そのほか、どれくらいの年収があれば借入できるのか気になる方もいるでしょう。
本記事では、住宅ローンを利用する際の借入可能額や、実際の借入額をどのように決めればいいかに加え、年収別の返済シミュレーションについて紹介します。また、住宅ローンの審査に通るためのポイントや金利についても、併せて解説します。
さらに、年収別の借入可能額なども見ていきましょう。
✔住宅ローンは手取り年収で検討する
✔審査では「年収」「勤続年数」「他のローンの借入」などが見られる
住宅ローン借入可能額は年収に比例する
住宅ローンを借りる際に、どれぐらいの金額を借りられるかわからない方も多いのではないでしょうか。借入可能額を知って、どれぐらいの家を建てられるのかを事前に計算し、把握しておくことが大切です。
一般的には住宅ローンの借入可能額は年収に比例していきます。
そこで、この項目では借入可能額をどのように計算するかや、借入限度額は年収のどのくらいにすればよいかの目安を解説します。
借入可能額の計算方法と収入との割合
住宅ローンを利用する際に、希望する額を必ずしも借りられるわけではないことをご存知でしょうか。
住宅ローンの借入可能額は申込者の自己資金や勤続年数、年収などさまざまな属性を考慮しながら決定していますが、その中でも年収が最も重要なポイントです。住宅ローンを取り扱っている金融機関（銀行や信用金庫など）が設定している借入可能額は、年収の25％から35％程度とされています。この割合は「返済負担率」と言われており、借入可能額の計算に使われています。
たとえば、フラット35では、年収400万円未満の場合は返済負担率30％以下、年収400万円以上の人は返済負担率35％以下と定められています。仮に年収500万円で返済負担率を30％とした場合は500万円×30％で150万円が年間返済額の上限になります。
返済期間35年で金利年率1％、返済方式を元利均等返済で計算すると、借入金額の上限は4,420万円となります。
借入限度額の目安は収入の何倍?
「年収倍率」も住宅ローンを借り入れる際の目安になります。年収倍率は「住宅ローン総額÷額面金額=年収倍率」の計算式で計算され、一般的に無理なく返済できる住宅ローンの年収倍率は5倍から7倍とされています。
たとえば、年収500万円の場合であれば2,500万円から3,500万円程度です。ただし、年収倍率はあくまで参考値のため、無理なく返せる金額を総合的に判断することが大切です。
【物件種別・地域別】実際の借入額と「年収倍率」
住宅ローンを借入したいと思っているものの、無理なく返済できる額がいくらなのか知りたい方も多いのではないでしょうか。
無理なく返済できる住宅ローンの年収倍率は一般的には5倍から7倍とされていますが、これはあくまで目安の金額です。
ここでは、「物件種別」と「地域」にわけて、リアルな住宅ローンの借入額と年収倍率について解説します。
物件種別による住宅ローン借入額と年収倍率
住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」では、新築マンション、土地付き注文住宅、建売住宅、注文住宅、中古マンション、中古戸建ての6つの物件種別に分けて、所要資金と平均世帯年数、年収倍率が調査されています。
まず、新築マンションが一番所要資金が高く4,528万円で平均世帯年数が788.2万円、年収倍率は7.2倍です。次に所要資金が高いのは土地付き注文住宅で、所要金額4,455万円で平均世帯年収が639.3万円、年収倍率はいちばん高く7.5倍です。
建売住宅では所要資金が3,605万円で平均世帯年収が563.1万円、年収倍率が7倍です。注文住宅では所要資金が3,572万円で平均世帯年収が602.2万円、年収倍率が6.8倍です。
中古マンションでは所要資金が3,026万円で平均世帯年収が608.2万円、年収倍率が5.8倍です。最後に、中古戸建ては所要資金がいちばん低く2,614万円で平均世帯年収507.8万円、年収倍率もいちばん低く5.7倍となっています。
この結果からみると、借り入れ可能額は年収の5倍から7倍が目安といえるでしょう。
地域別でみる住宅ローン借入額の年収倍率
一般的には無理なく返済できる住宅ローン借入額の年収倍率は5倍から7倍とされていますが、地域別でみると大きな違いがあります。東京カンテイの2021年度の調査では、東京都の新築マンション購入価格の年収倍率は14.69倍で最も高くなっています。また、ほかに10倍を超える地域は、大阪府や愛知県、青森県、埼玉県、神奈川県などです。
一方で山口県では5.79倍で年収倍率がいちばん低くなっています。そして、全国平均で年収倍率は8.93倍、平均年収454万円で、マンションの価格は4056万円となっています。
新築マンションを購入する時には住む地域によって住宅ローンの借入目安が変動するため、自分の住む地域の年収倍率を知ることが大切です。
そして、マンションの購入では住宅ローンの支払いの他に修繕積立金や、管理費なども忘れず考慮して借入額を決定しましょう。
参考：「2021年度フラット35利用者調査」より
【年収別】住宅ローンの返済シミュレーション
住宅ローンを借り入れして注文住宅を建てたいと思っているものの、自分の年収でどれくらい返済していけばいいのかよくわからない方も多いのではないでしょうか。年収別に返済シミュレーションをしておくことで安心して住宅ローンを借り入れすることができます。
今回は三井住友銀行新規借り入れシミュレーションツールを使い、元利均等返済で変動金利年0.475%、返済期間35年で試算した場合の年収300万円から年収1,000万円までの住宅ローン返済シミュレーションを見ていきましょう。
なお、あくまでも年収に基づいたシミュレーションとなります。実際に返済できるかどうかは、それぞれの家計や状況によって変わってくるので、目安として参考にしてください。
年収300万円の住宅ローン返済シミュレーション
年収300万円の住宅ローンの最大借入額は1,750万円です。毎月の返済額は45,234円で総返済額は18,998,280円、住宅ローン関連諸費用は555,000円で内訳は銀行手数料（消費税込）385,000円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税70,000円、司法書士報酬100,000円となっています。
年収400万円の住宅ローン返済シミュレーション
年収400万円の住宅ローンの最大借入額は2,720万円です。
毎月の返済額は70,307円で総返済額は29,528,940円、住宅ローン関連諸費用は807,200円で内訳は銀行手数料（消費税込）598,400円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税108,000円、司法書士報酬100,000円となっています。
年収500万円の住宅ローン返済シミュレーション
年収500万円の住宅ローンの最大借入額は3,890万円です。
毎月の返済額は100,549円で総返済額は42,230,580円、住宅ローン関連諸費用は1,111,400円で内訳は銀行手数料（消費税込）855,800円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税155,600円、司法書士報酬100,000円となっています。
年収600万円の住宅ローン返済シミュレーション
年収600万円の住宅ローンの最大借入額は4,670万円です。毎月の返済額は120,711円で総返済額は50,698,620円、住宅ローン関連諸費用は1,314,200円で内訳は銀行手数料（消費税込）1,027,400円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税186,800円、司法書士報酬100,000円となっています。
年収700万円の住宅ローン返済シミュレーション
年収700万円の住宅ローンの最大借入額は5,450万円です。
毎月の返済額は140,872円で総返済額は59,166,240円、住宅ローン関連諸費用は1,517,000円で内訳は銀行手数料（消費税込）1,199,000円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税218,000円、司法書士報酬100,000円となっています。
年収1,000万円のローン返済シミュレーション
年収1,000万円の住宅ローンの最大借入額は7,790万円です。
毎月の返済額は201,357円で総返済額は201,357円、住宅ローン関連諸費用は2,125,400円で内訳は銀行手数料（消費税込）1,713,800円、ローン契約書の印紙税（電子契約の場合）0円、抵当権設定にかかわる登録免許税311,600円、司法書士報酬100,000円となっています。
参考：三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」より
年収から住宅ローンの借入額を決める際のポイント
住宅ローンの借入額を決定する際どのように決めたらよいかわからないと悩まれている方も多いのではないでしょうか。
借入額を決定するにあたり、金融機関のシミュレーションなどで年収を入力して算出される借入可能額だけを参考にすると支払いができなくなる可能性もあります。
年収から住宅ローンの借入額を検討する際にはいくつかポイントがあるため、ここでは借入額を決定する際の注意するべきポイントを紹介します。
額面ではなく手取りで考える
一般的に借入可能額の計算は給料の総支給額（額面）で行われています。総支給額（額面）とは年末に交付される源泉徴収票に記載されている支払い金額のことです。しかし、実際に使える金額は総支給額（額面）ではなく、保険料や税金が差し引かれたお金（手取り）であるため、無理なく住宅ローンを返済できる金額を考えるときは、手取りを前提に検討することに加え、住宅ローン以外の支出も考慮することが大切です。
無理なく返済できるかどうかで借入額を決める
住宅ローンを借り入れするときには、無理なく返済できるかどうかをよく考えて借入額を決めることが大切です。
そのため、住宅ローン以外の支出がどのくらい必要か把握しておきましょう。特に子どものいる世帯では、子育てのための費用（教育費など）の準備と住宅ローンの返済が両立できるように考える必要があります。
給料の総支給額（額面）の20％は税金や社会保険料で、残りの80％が手取りになり、教育費20％、貯蓄10％、住宅ローン25％、生活費25％を割り振るとバランスがよくなると考えられています。
たとえば年収500万円であれば、年間にかかる税金や社会保険料100万円、教育費100万円、貯蓄50万円で約250万円になります。
一般的に住宅ローンを取り扱う銀行などの金融機関の多くは、返済負担率を25%~35%程度に設定しています。ただ、実際に借入額を決めるときは、手取りの金額を考慮したうえで無理なく返済できるように、返済負担率を20～25％に留めておくのが理想的とされています。たとえば、額面500万円×返済負担率25％で計算すると125万円が無理なく返済できる金額の上限になるでしょう。
とはいえ、あくまで目安の割合になるため子どもの進学のや就職といった成長によっても割合は変化するので、子どもの人数や生活スタイルによって調整が必要です。
また共働きの場合でも一方の収入で返済可能な額に抑えることが理想です。共働きの家庭はそれぞれの収入をもとに、ペアローンで住宅ローンの借入ができるため単独で借入れするよりは希望の物件価格を高く設定できますが、子育てなどで仕事をセーブする場合や、病気などで休職して収入が減る可能性もあります。
どちらかの収入が減った時に家計の返済負担が重くなり生活が苦しくなることも考えられるため、共働きであっても余裕のある借入額を決めるのもひとつの考え方です。資金計画を立てる時には長期のライフプランを予測しながら考えることが大切です。
住宅ローンの借入額を決めるときに注目したい3つのポイント
住宅ローンの借入額を年収で決めてしまいがちですが、年収だけで決めてもいいのか悩まれる方も多いのではないでしょうか。年収は住宅ローン借入額を決める際に重要なポイントであるものの、年収だけを参考にするのではなく将来のライフスタイルの変化も踏まえて考えることが大切です。
ここでは、年収以外の注目したいポイントを紹介します。
1.返済負担率を2割程度に抑える
返済負担率の計算方法はボーナスも含めた年収負担率で考えがちですが、理想はボーナスを含めないで毎月の月収の手取り月収の２割程度に抑えるようにすると無理のない返済ができるといわれています。
必ずしもボーナスがもらえるとは限らず、コロナなどの影響で仕事が減る可能性や、体調を崩して休職するなど給料が激減する可能性もあります。
もっと余裕を見るのであれば返済負担率を手取りの15％にすることで、子どもの教育費や老後の資金を貯めやすくなります。
2.定年時のローン残高は1,000万円以下にする
35年で住宅ローンを組む時は35年後の年齢がいくつになっているのかイメージして考えることが大切です。60歳で定年を迎えた時にローンの残高が1,000万円以下に抑えるように計画しましょう。60歳の定年後再雇用してもらうつもりで収入を予測していても、計画通りにいくとは限りません。理想は定年前にすべてのローンを返済して、余剰金額は老後のために貯金しておくことで生活にゆとりが生まれます。
年収を基準とした返済額ではなく、年齢と月収で適切な借入額をシミュレーションすることで定年前に完済ができるでしょう。たとえば、25歳で月収20万円の場合は2,742万円が適切な借入額といわれています。
また45歳で月収40万円であれば、3,510万円が適切であると言われています。35年のフルローンを組んだ場合に60歳または65歳の定年過ぎてもローンが残っている場合も少なくないため借入額はしっかり考えて決定しましょう。
物件を購入するときは金額だけではなく完済時の年齢を逆算することで完済の見通しを立てておきましょう。返済期間が長くなれば月々の返済額は少なくなりますが、将来的に返済ができなくなることがないように注意が必要です。
3.ライフスタイルの変化を想定しておく
結婚や出産などライフスタイルの変化も考えて住宅ローンの返済額を決めることで生活のゆとりに繋がります。
近年共働き夫婦の増加により、夫婦ふたりで返済できる金額の住宅ローンを組む方も少なくありません。高額な住宅ローンを組んだ場合、出産後体調を崩すなどで働けなくなった場合は世帯収入が減ってしまった場合住宅ローンの返済が厳しくなる可能性があります。ライフスタイルの変化も想定しておくことで、突発的なトラブルがあったとしても住宅ローンを払い続けられるでしょう。
アルヒ株式会社が運営する「ARUHIマガジン」の統計では、住宅購入において金銭面で失敗した経験がある人は68％と、7割近い人が失敗したと感じているといったデータがあります。住宅を購入する際には建物本体とは別に諸費用もかかるため予想していたよりも高額になり自己資金でまかないきれず、諸費用を住宅ローンに追加で組み込む方もいます。
中古物件では購入費の6％～10％、新築物件では3%～7％かかるため諸費用分も自己資金で賄えるのか、賄えない場合に住宅ローンに組み込んだ場合は、その分も含めて返済できるのかも考慮が必要です。
また、定年までに急いで繰り上げしすぎることで損をしてしまうケースもあるため注意が必要です。住宅ローン控除も考慮して繰り上げ返済のタイミングを考えることがポイントです。
また返済のことばかり考えて家族との思い出作りの旅行やイベントをおろそかにしないように注意しましょう。無理して繰り上げ返済することで手元の資金が少なくなってしまうことで、生活の質が大きく下がってしまわないようにしましょう。
住宅ローンの審査に通るコツ
住宅ローンを借入したいと思っているものの、どのように審査が行われているのかよくわからない方も多いのではないでしょうか。住宅ローンは年収が高くても希望の金額を必ずしも借りられる訳ではありません。
ここでは、住宅ローンの審査に通るために最低限押さえておきたいポイントを解説します。
他のローンは完済する
ポイントの1つ目は、住宅ローン以外のローンを完済しておくことです。他のローンがある場合でも借入額や種類を調べて返済できると判断されれば審査は通りますが、金融機関が審査基準を設けており、借入額についても基準に基づいて厳しくチェックしているため、他のローンがない方が審査に通りやすいでしょう。国土交通省の住宅ローンに関する実態調査によると、90％以上の確率で調査される項目に、健康状態や完済時の年齢、購入する不動産の担保評価や年収や勤続年数、返済負担率などがあげられていますが、同様に高い割合で「他の借入れ」も審査項目に入っています。
年収から返済に充てる金額を調べる場合には、住宅ローンの返済額のみではなく、マイカーローン、教育ローンや消費者金融ローン、クレジットカードなど、他の借入金も返済負担率を割り出す項目となるため注意が必要です。
借金があるからといって必ずしも住宅ローンが通らないわけではありませんが、複数のローンを支払うことで手元の資金がなくなり生活の質が下がってしまうため、他のローンを完済してから住宅ローンを組むことでスムーズに住宅ローンをスタートができるでしょう。
消費者金融からお金を借りない
ポイントの2つ目は、消費者金融からお金を借りていないことです。消費者金融からお金を借りている人は金融機関からあまりいい印象がありません。消費者金融からお金を借りているだけで審査に通らないケースもあるため、住宅ローンを組んでこれからマイホームを計画中の方は、注意が必要です。もし現在消費者金融からお金を借りている場合は、すべて返済してから住宅ローンを申請すると審査が通りやすくなる可能性があります。
頭金を増やしローンの返済負担を減らす
ポイントの3つ目は、頭金の額を増やして住宅ローンの返済負担を減らすことです。住宅ローンの審査は借入額が大きくなればなるほど審査が厳しくなる傾向があるため、年収にあった借り入れはもちろん、頭金を増やすことで借入額が減るため審査に通りやすくなるでしょう。一般的な頭金の相場は約2割ですが、それ以上であれば、審査に通る可能性が高くなるでしょう。
近年では住宅ローン控除や超低金利のため頭金なしでフルローンを組む方が増加していますが、頭金がないと、月々の返済額や利息が増えますし、もし売却することになっても住宅ローン残債以上の値段で売却ができず負債になる可能性があります。借入額と頭金を入れた時の毎月の返済額、総支払額をシミュレーションすることが大切です。
住宅ローンの頭金支払いで後悔しないための注意点としては、預金のすべてを頭金として入れないことです。住宅の購入の際には頭金だけでなく諸費用も必要になるので資金に余裕をもっておくことが重要です。諸費用も含めた住宅購入にかかる費用を事前に計算してから頭金を増やすといいでしょう。
しかし、頭金を増やしすぎることで、その後の生活費や貯蓄がなくなってしまうこともあります。生活に困窮しないように無理のない範囲で頭金を設定することが大切です。
ペアローンも選択肢の一つ
共働き夫婦で、夫・妻ともに安定した収入がある場合、2人の収入を合算した金額をもとに住宅ローンを組むことも選択肢のひとつです。ペアローンはマイホームを購入する際に夫と妻がそれぞれ借入れすることで、借入可能額を増やす便利な手段です。
ペアローンのメリットの1つ目は借入額が増額してマイホームの予算が増やせることです。借入額が増えることで、物件を探す幅も広がるでしょう。 2つ目のメリットは、夫・妻それぞれの収入に対して住宅ローン減税を適用できるため、高い節税効果が得られることです。 メリットの3つ目は、夫・妻それぞれ別の返済条件を設定できることです。たとえば、返済比率の大きい夫は長期固定プランで借り入れ、少ない妻は変動型で借り入れることで、家計への負担を減らせる可能性が高くなります。
一方、ペアローンのデメリットは、将来夫婦のどちらかが病気やケガ、育児や介護などで退職してしまった場合、2人で住宅ローンを払う前提のため1人だけの支払いは厳しくなることです。
また、離婚した場合も物件を売却しない場合は、共有名義を夫婦どちらかの単独名義に変えることが一般的のため、1人で全ての返済額を背負わなければなりません。そして、諸費用が増えることもペアローンのデメリットといえるでしょう。住宅ローンを2件借り入れるので、登記費用や司法書士報酬、印紙代や手数料などもすべて2件分かかってしまうためです。
さらに、夫婦間で名義を借り換えした時や、繰り上げ返済した時は贈与税が発生するケースもあるので注意が必要です。贈与にならないようにローンの持ち分に合わせて登記するなど、対策しておくと安心です。
ペアローンは借入額が増やせるなどのメリットがある一方、離婚や退職などした場合はデメリットも大きいため、特性をしっかり理解したうえで検討することが重要です。
金利によって返済の総額が変わる
住宅ローンを借り入れる際には返済額に気をとられがちで、金利の仕組みについてよく知らない方も多いのではないでしょうか。金利が1％違うだけで借入額は同じでも最終的な返済額に大きく差が生じるため、金利の仕組みを知っておくことが大切です。
住宅ローンを組む時には時に金利に着目して、返済の総額を知り、慎重にローンを組む必要があります。
金利には優遇や引き下げがある
金利には、金融機関ごとの優遇や割引があります。金利優遇とは、所定の条件を満たす人に対して住宅ローンの基準金利より低い金利を適用する制度です。
実際に適用されて返済負担を軽減するためには、適用条件や仕組みを理解することが大切です。固定金利で1%台、変動金利で0.3％台などさらに安い金利で借りられることもあります。また、金融機関によっては頭金を入れることで金利が安くなる場合があります。たとえば、フラット35の場合は頭金を1割以上入れる場合は、頭金が1割以下の場合と比べて利率が0.2%以上低くなります。
金融機関によって特徴が異なる
住宅ローンはどこの金融機関でお金を借りるかで特徴が異なります。
住宅ローンを取り扱う金融機関の種類は大きく分けて以下の5つに分類されます。
- メガバンク（都市銀行）
- 地方銀行
- 信用金庫
- ネット銀行
- フラット35
メガバンクやネット銀行は、審査が厳しい反面利便性が良く、金利が安いことが特徴です。
メガバンクは倒産のリスクが少ないことから信用度が高く、長期的な目線で考えると安心です。また、店舗数が多いため、住宅ローンについての知識がなく対面で相談したい人に向いているでしょう。
地方銀行は、地元で気軽に対面で対応してほしい人や急ぎの手続きで個別対応してほしい人に向いています。メガバンクと比較すると安定度はやや劣りますが、融通が利きやすい一方、金利が高くなる傾向があります。
信用金庫は営利が主目的ではなく、地域社会の利益を優先とする金融機関であるため、メガバンクでは審査が通りにくい個人事業主でも積極的に相談に応じてくれます。さらに、信用金庫独自の審査をしているため、審査に不安のある人に向いているでしょう。
そして、ネット銀行は対面で相談できる店舗をもっていないことが一般的で、インターネット上での取引を中心としています。インターネットのみで申し込みが完了するため、人件費などのコストを削減が可能となり、業界最低値の金利を実現しています。自分で情報を得て判断できる人、自分で書類集めやデータアップロードして申込み手続きができる人はネット銀行に向いているでしょう。
デメリットは審査に時間がかかることもあったり、手数料も高い傾向にあることです。事前に細かなことを相談したい人や、審査に不安のある自営業の人や個人事業主などは審査が通りにくい傾向があります。
とはいえ、最近はネット銀行でも提携ローンが増えていてメガバンクでもネット型の商品もあり主流のひとつになりつつあります。それぞれの金融機関にメリット、デメリットがあるため、特徴を理解し自分にあった金融機関を選びましょう。
金融機関をインターネットで比較できる
インターネット上で金融機関の比較ができるサイトがあるので、住宅ローンを組む前に活用するといいでしょう。借りられる金額や諸費用、特典などさまざまな項目の比較ができるため、最低でも3社ほど比較するとよいでしょう。
たとえば「モゲチェック
」などの住宅ローンオンライン提案サイトでは、年収、ボーナス、返済期間、金利方式、借入額から、複数の金融機関から最適な住宅ローンを提案してもらえます。
まとめ
本記事では住宅ローンを借り入れる際の借入可能額や実際の借入額をどのように決めればよいかについて解説しました。
住宅ローンを借りる際に、あらかじめ借入可能額を知ってどれぐらいの予算で家を建てられるのかを、事前に計算して把握しておくことが大切です。実際の借入金額を決める際には、長期のライフプランを予測しながら資金計画を考えるといいでしょう。
一般的に無理なく返済できる住宅ローン借入額の年収倍率は5倍から7倍とされていますが、地域別でみると大きな違いがあるため自分の地域がどのくらいか知ることも重要です。
そして、住宅ローンを借り入れるにあたっては年収だけではなく、将来の結婚や出産などのライフスタイルの変化を考慮することで、生活のゆとりにも繋がるでしょう。そして、住宅ローンの審査のポイントについても解説しました。他のローンを完済することや、消費者金融からお金を借りないこと、頭金を増やすことなどが挙げられます。
ローンの審査が心配な方は、これらの点を注意しておくとよいでしょう。さらに、金利の仕組みを知っておくことで最終的な返済額に大きく差が出てきます。金利は金融機関によって特徴が異なるため、インターネットで比較して借り入れ先を検討するといいでしょう。
※この記事は2023年7月1日時点の情報をもとに執筆しています。
ライター
関西地方在住の40代前半の主婦。
2021年12月サンヨーホームズで軽量鉄骨の平屋を建てました。
夫、愛犬ももちゃんと2人/1匹暮らし。
趣味（ロードバイク・犬）を楽しむための家づくりや生活の工夫を日々発信しています。
まるもも
