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【体験談】家を建て替えるときに押さえおきたい注意点を紹介
家づくりを検討する中で、今住んでいる家や相続した家を建て替える選択肢もあるでしょう。
新しい更地の土地に建てる場合と異なり、家を建て替えるときにはいくつか気をつけなければならないポイントがあります。
さらに、既存の家を取り壊す費用がどれくらい必要なのかなども考えておかなければならないでしょう。
そこで、2021年6月に夫の実家を建て替えた経験をもとに、家の建て替えの際に押さえておきたい注意点や建て替えに決めた理由、さらに家の解体費用について解説します。
✔家を建て替えるときは法律や条例に注意が必要
✔家を建て替えるときに想定外の出費がかかることがある
✔建て替えとリノベーションの特徴を理解して、家づくりを検討する
建て替えにした理由とは
そもそも、既存の家を壊して新しく作る方法として、リノベーションと建て替えがあります。
リノベーションとは「中古住宅を現代のライフスタイルに合った住まいによみがえらせること」と定義されています*。
*リノベーション協議会より
既存の建物を改修し、住まいの環境や機能、用途を変更して付加価値を与えることに加え、性能を向上させることと解釈できるでしょう。
あくまでも既存の建物を改修することがリノベーションなので、基礎や構造上必要な柱についてはそのまま使用します。
一方、建て替えは既存の建物を基礎からすべて解体し、土地を更地に戻してから新しい建物を建てることと認識されています。
リノベーションと建て替えをどちらも検討はしたものの、最終的には建て替えを選びました。
ここでは、なぜ建て替えにしたのか、具体的な理由を見ていきましょう。
高気密を目指す
リノベーションは基礎や柱を残したまま、既存の建物を改修するので、新しく家を建てることと比較すると高気密を目指すのが難しいと施工業者にいわれました。
私たちは家を建てるうえで気密性を重視していましたが、高い気密性を目指すのであれば、建て替えの方が施工がしやすく、満足する結果が得られる可能性が高いとのことでした。
もちろん、リノベーションでもある程度は改修できますが、やはり新しく家を建てたほうが気密が取りやすいようです。
希望の間取りにしたい
リノベーションは既存の基礎をそのまま使用するので、増改築を除き、大規模な間取りの変更はできません。
一方、家を建て替えるなら、一から間取りを設計できるので希望の間取りをつくることができます。
筆者宅の土地は敷地面積が87㎡で、狭い土地を活かしたプランニングが必要なことから、2階にリビングを配置することを希望していました。
しかし、建て替え前の家は1階にリビングがあり、リノベーションを選択する場合は大きな間取り変更ができないことから、2階にリビングを配置するのができなかったのです。
シロアリ被害が心配だった
建て替え前の家は、シロアリの被害に遭っている可能性がありました。
シロアリ被害が少なければ、リノベーションで対応できますが、主要構造部分にダメージがあるとリノベーション自体が難しかったり、追加で費用がかかったりします。
耐震性の不安がある
仮にリノベーションをして、間取りや住宅設備を変えられたとしても、耐震性への不安が残っていたと思います。
建て替え前の家は、建築基準法上の耐震基準が「旧耐震」の家であったことや、阪神淡路大地震による何らかのダメージを受けている可能性があることから、耐震性において必ずしも安心できる状態ではありませんでした。
一方、建て替えであれば、現在の建築基準法に則り「新基準」の耐震基準で家を建てられるので、耐震性への不安を抑えられるように感じたのです。
価格差があまりない
施工業者によると、気密性を重視したり、シロアリ被害や耐震性への不安を考慮すると、結果的にかかるコストはリノベーションと建て替えと比較すると大きな差はないとのことでした。
仮に、価格に大きな差があれば、リノベーションにしていた可能性はゼロではなかったでしょう。
しかし、少しの価格差しかないのであれば、建て替えのほうが高かったとしても、間取りの自由度や耐震性、シロアリ被害のリスクなどを総合的に判断すると、建て替えがベストだという判断に至ったのです。
建て替えの際に注意すべきポイント
ここでは、一般的に家を建て替えるときに注意しておきたいポイントを見ていきましょう。
近隣住民との関係
家を建て替えるときは、既存の建物を解体しなければならないので、騒音や振動、埃などの問題が生じ、近隣住民に迷惑をかけてしまうことがあります。
とはいえ、家が完成したあとは、同じエリアに住む”ご近所”として一緒に生活するので、今後の付き合いを考えると、工事前に挨拶に行き、工事の日程やどのような工事をおこなうのかなどの説明をすることが大切です。
実際、家の建て替え工事によって近隣住民とトラブルになったケースもあるので、近隣住民とトラブルを起こさないためにも事前に挨拶周りをしておきましょう。
解体撤去費用
家の建て替えでは、既存の建物の解体撤去費用がかかります。
解体費用は建物や構造によって異なるものの、木造なら3～5万円/坪、鉄骨造なら4～6万円/坪、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら6～8万円/坪が目安です。
地盤調査と地盤改良
家を建て替えるときは、新築住宅と同じ扱いになるので、更地に新築を建てる場合と同様に地盤調査が必要です。
地盤調査の結果によっては、杭入れなどの地盤改良が必要になることも少なくありません。
また、地盤改良にかかる費用の目安は100万円ほどですが、土地の広さや地盤の状態によっては200～300万円ほどかかることがあるでしょう。
登記
既存の建物を解体して取り壊したときは、滅失登記が必要です。
取り壊してから1か月以内に申請が必要であり、法務局で手続きできます。
また、土地家屋調査士に依頼すれば手続きを任せられるので、時間と労力をかけずに登記処理ができます。
とはいえ、土地家屋調査士に依頼すると、それなりに費用がかかってしまうので、費用を抑えたい方は自分で手続きするのもおすすめです。
法律の改正による規制
建て替え前の家と、これから新しく建てる家とでは、建築基準法などの適応される法律や条例の内容が変わることがあるので、法律に則った家づくりが必要です。
建て替え前の家がいつ建てられたかによっても適応される法律が異なるものの、建築基準法などの法律についてはどんどん厳しくなっています。
そのため、建て替え前の家と同じ条件や広さで家を建てられなくなってしまうことも少なくありません。
場合によっては、既存不適格建築物となり建て替えられないことがあるので、計画の段階で法律の確認が必要です。
引越し・仮住まい
現在住んでいる家を建て替える場合は建て替え工事中の住まいを探さなければなりません。
仮住まいの手配や引越し、電気・ガス・水道などのインフラ関係の変更手続きなどが必要なことに加え、引越しや仮住まいの手配には費用がかかることを留意しておきましょう。
家を建て替えるときに実際に経験した3つの想定外ポイント
ここでは、建て替えるときに実際に経験した想定外だったことを3つ紹介します。
解体撤去費用
1つ目は想定していたより解体撤去費用がかかったことです。
取り壊した家は延床面積は75㎡（約22坪）の木造住宅でした。
解体撤去費用の目安相場から算出すると、22坪であれば66～110万円くらいかかると予想できます。
ただ、施工業者に出してもらった実際の見積もり金額は150万円で、想定よりも50万円ほど多くかかったのです。
解体撤去費用は、建物の構造や広さ、立地条件、廃材の量などでも変わるようですので、建て替えする場合は、余裕をもって資金計画をしておきましょう。
法律の改正による規制
建て替え前の家を建てた当時の法律から現在の法律が大きく変わっているので、法律に準じた家づくりが必要です。
実際に家を建て替えるときに注意が必要だったのは「都市計画法」です。
「都市計画法」に定められている地区計画が変わっていたので、隣地の境界線や道路の境界線から家の外壁面を後退させる「外壁後退」が必要でした。
建て替え前の家を建てた当時は「外壁後退」のルールがなかったことから、隣家や道路との間がほとんどないところに家が建っていました。
しかし、建て替え後の計画では「道路や隣家との間を1m以上あける必要がある」と変わっており、建て替え前の家の位置よりも内側に新しい家を建てる必要があったので、新しい家の1階部分の建築面積は建て替え前より狭くなってしまったのです。
なお、「都市計画法」による地区計画や条例などは、県や市区町村によって詳細が異なるため、建て替え・新築に限らず、事前に家を建てる地域のルールには注意を払う必要があります。
インフラに関する近隣トラブル
水道管は家に接している道路の下を通っていることが一般的です。
しかし、筆者の家の場合は隣家と共有している水道管が筆者の敷地内を通っているということが解体工事中に判明しました。
さらに、想定外の場所に水道管があったので、工事業者が水道管を傷つけてしまい、近隣住宅への給水が一時的に止まってしまうトラブルが起きてしまいました。
工事業者がすぐに修理したので、トラブルを最小限に抑えられたものの、迷惑をかけてしまったのは事実です。
筆者も工事業者と一緒に謝罪に行ったので、大きな問題には発展しませんでしたが、近隣住民と話し合いの場を設けて対応することになりました。
まとめ
今回は家の建て替えの際に注意しておきたいポイントや建て替えに決めた理由、建て替え費用について解説しました。
既存の家を活用するリノベーション、そして解体して新しい家を建てる建て替え工事、それぞれ特徴が大きく異なるので、メリット、デメリットを理解して選ぶのがいいでしょう。
また、家を建て替えるときは、解体撤去費用や地盤調査、地盤改良、さらに登記関係に注意が必要です。
とくに法律の改正によって、建て替え前と同じ広さや位置で家を建築できないことも少なくありません。
建て替えによる家づくりをされる際は、実体験をもとに紹介した注意したいポイントを押さえて検討されることをおすすめします。
ライター
関西在住の30代女性。
2021年に地元工務店で、ウッドワンの無垢材を内装に使った24坪の注文住宅を建てました。
夫と子どもの3人暮らし。注文住宅の住み心地や暮らしについて発信しています。
らすく
